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收房驗房全攻略
編輯:    來源:    發布時間:2013-04-23 06:40:18    瀏覽次數:10574
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鄒平房產網資訊內容提示:收房細則,業主收房時應該注意的事項
收房細則,業主收房時應該注意的事項

  1 檢查所有插座

  沒有電筆的朋友可以拿個充電器和一個三相接頭的排插。充電器可以檢查兩相插座,三相接頭的排插可以檢查三相插座。

  2 檢查所有窗戶

  ·檢查玻璃:玻璃不能有疤痕,我們所買的每一件都是商品,要仔細檢查,否則吃虧的是自己。不要以為那么大的一塊玻璃上有個小小的疤痕無所謂,想想如果你是在買一面鏡子,有疤痕的鏡子你肯定不要。

  ·檢查窗紗好多紗窗上的窗紗都是破的,或者上面有很大的劃痕。

  ·檢查窗戶開啟時是否碰墻墻面很容易毀壞

  3 檢查電話線,寬帶接口天倫的電話線和寬帶面板質量不好,而且要看是否固定牢靠!

  4 檢查暖氣片、陽臺護欄是否牢固

  5 檢查每一個燈和開關

  6 檢查每一個水龍頭

  7. 收房要查驗《竣工備案驗收表》的原件和《房屋面積實測表》,否則一旦接鑰匙,再提面積問題就晚了,在司法實踐中,以收房時未提異議,視同購房人事實接房放棄對面積爭議的權利

  8. 收房注意窗戶合頁,和水管,毛病不少啊

  第一篇

  房屋具備使用條件后,開發商將房屋交付于購房者,對于購房者來說就意味著收房。與一般的商品買賣相比,房屋的交付更為復雜,因為它涉及到兩方面的關系,一方面是房屋買賣合同的履行,另一方面是物業管理合同的建立。示范合同第十一條專門對房屋的交接做了規定,本文就其中的幾個主要問題進行講解。

  交房一般程序

  1.開發商發出收房通知。收房通知中包括收房的時間、須交納的費用、未按時收房的處理等。通知的形式有電話、傳真、信件等。穩妥起見,開發商在用電話、傳真等方式通知之外,最好能同時使用掛號信件的方式,否則,很難證明自己已向購房者發出收房通知,有可能造成承擔延期交房責任的不利后果。

  2.購房者交納有關費用。如房屋價款結算、物業費、公共維修基金等。

  3.驗房。購房者對房屋進行驗收,看是否存在質量問題,對發現的質量問題向開發商提出,開發商進行整改,修理后再由購房者驗房。

  4.購房者接收房屋。房屋驗收合格后,開發商將鑰匙交給購房者。一般而言,鑰匙的交付是房屋交接的主要標志。除了所有權(所有權轉移時間以管理機關辦理過戶手續的時間為準)外,關于房屋的一切權利都從鑰匙交付時由購房者來行使了。當然,風險也從此時由購房者來承擔了(比如房屋交付后出現火災、地震等造成房屋滅失的風險)。

  如何收房 ,收房應該注意的事項

  對于如何來收房的問題,很多購房者的思路不是很清晰。實際上,收房時主要有三個問題。

  1.審查有關證件。作為購房者,應首先審查房屋是否具備交房條件。關于交房條件,在合同的第八條有明確約定,從北京來看,一般合同約定以該房屋取得北京市建設工程竣工備案表作為交房的前提條件。按照今年12月1日實施的《北京市城市房屋轉讓管理辦法》的規定,竣工備案表更成為開發商交房的法定條件。如果沒有竣工備案表,作為購房者一般可以拒絕收房。

  此外,購房者還要審查幾個證件,包括:住宅質量說明書、住宅質量保證書、房屋面積實測表等。

  2.審查房屋的質量。驗房主要是看房屋是否與合同約定一致,包括戶型、朝向、尺寸、結構等。如果這些方面發生變化,則購房者可以要求退房。此外,很重要的工作就是審查房屋是否存在質量問題,如果有質量問題,應要求開發商進行修理,待修理后再重新驗房。

  3.審查交房費用。交房時涉及到一系列的費用。

  房屋價款結算。對于期房而言,合同價款是依據房屋預測面積計算的,等房屋竣工后,實測面積肯定會有所差異,雙方根據面積差異來結算房款。

  物業管理費用。作為異產毗鄰房產,實行的是強制性的物業管理制度。購房者在接收房屋后,無論是否入住,就開始享受到前期物業管理企業的服務,因此在收房時就須交納物業管理費。按照北京現行規定,物業管理企業一次最多可收取一年的物業費。

  公共維修基金。公共維修基金是為房屋公共部位和公共設施進行大、中修而準備的基金,按照房款的2%交納,可以交給開發商,也可以直接去房管局小區辦交納。

  第二篇

  1招:看“備案”留“兩書”

  新房入住前,業主應看到該項目有關備案文書的復印件,以便確認該項目是合法建筑;同時,應得到開發商提供的《住宅質量保修書》和《住宅使用說明書》。

  2招:衛生間不滲不存

  檢查衛生間地面是否滲漏,可以用塑料袋裝滿沙子放在地漏上,然后在衛生間蓄一些水,24小時后,到對應的下層衛生間,看其頂部是否有滲漏。這個檢測最好與上層住戶同時進行,這樣既可檢測自家衛生間的地面是否滲漏,也可檢測自家衛生間的頂部是否滲漏。

  檢查衛生間地面是否存水,也是先在衛生間蓄一些水,然后放水,看地面是否有積水現象。合格的地面不應有積水存在,因為安裝地漏處是衛生間最低處。但是,毛坯房除外,因為地漏周圍留出了一定的后期鋪裝地面的高度。

  4招:輕敲各面聽空裂

  墻面的抹灰、地面裝飾面層及其他裝飾面層是否存在空裂現象,只要用小錘輕輕一敲便知。若聽到“空空”的聲音,就是各面層與墻(地)面接觸有縫隙,需要返工;若聽到沉悶的碰擊聲,則表明它們接觸良好。

  5招:頂層住戶查滲雨

  如果買的是頂層,一定要查看各個房屋的頂面有無雨水滲漏的痕跡。因為按照建筑施工要求,所交工的房屋要么經過兩場大雨的“考驗”,要么施工方在監理單位的監督下進行過雨淋實驗。

  6招:陽臺裂縫危險大

  一般而言,墻面的裂縫大多不是結構裂縫,影響美觀,但危險性不大。房屋的結構問題常出現在陽臺,萬一發現房間與陽臺的連接處有裂縫,很有可能是陽臺斷裂的先兆,一定要立即通知相關單位。

  7招:保溫不好墻滴水

  冬天,房間里的墻面如果有結露現象(類似夏天冰鎮的瓶啤,在室溫下外瓶壁出現的水滴),這個墻面的保溫層肯定有問題。8招:大開龍頭查漏堵

  上下水管道有無滲、漏、堵現象,打開水龍頭便知,需要注意的是,盡可能讓水流大一點、急一點,一來看看水壓,二來試試排水速度。

  9招:暖氣支管有坡度

  暖氣供、回水支管不是水平安放的,供水支管連接進水管的那端要高于連接散熱器的那端,回水支管的兩端高度正好相反,這個坡度與兩根支管的長度成正比,一般每米相差1%。

  10招:供暖管道要套管

  供暖管道穿墻及穿過樓板應設套管(在管道與墻面或樓板交接處,給管道再套上一小截管子),地面的套管應高出地面2-3厘米,地面為初裝修的,應高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道熱脹冷縮后拱裂墻面和樓板。

  11招:拉閘斷電不可少

  電閘及電表在戶外的,應檢查其是否能控制室內的燈具及室內各插座,方法是拉閘后戶內是否完全斷電;戶內有分閘的,也應同樣分別檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。

  12招:保險插座護幼童

  為防止幼童把手指頭伸進插座孔中,距離地面30厘米高的插座都必須帶保險裝置。

  13招:衛生間插座規矩多

  衛生間內的電源插座應是防潮插座并有防濺措施衛生間的照明燈座必須是磁口安全燈座洗手盆的上方不應有插座。

  14招:廚衛緊鄰通風道

  廚房、衛生間應與通風道就近安排,這樣有利于異味、廢氣等氣體的迅速排出,保持室內空氣的清潔。

  15招:開關接口拉一拉

  檢查一下開關、插座的牢固程度,尤其別忘了打開電話、電視的線路接口,用力拉一拉,看是否虛設。

  第三篇

  2、窗邊與混凝土接口有無縫隙?窗框屬易撞擊處,框墻接縫處一定要密實,不能有縫隙。

  3、房屋內各處開關窗戶是否太緊?開啟關閉是否順暢?

  5、屋頂上是否有裂縫?一般來說,與房間橫梁平行的裂縫,屬眼下的質量通病,雖有質量問題,但基本不妨礙使用;如果裂縫與墻角呈45度斜角,甚至與橫梁呈垂直狀態,那么就說明房屋沉降嚴重,該住宅有嚴重結構性質量問題。

  6、看屋頂部是否有麻點?這種麻點專業稱“石灰爆點”,是石灰水沒有經過足夠時間的熟化所致。如果頂部有麻點,對室內裝潢將帶來很大的不利影響。

  7、墻身頂棚有無部分隆起?用木棍敲一下有無空聲?

  8、坐廁下水是否順暢?沖水聲響是否正常?沖廁水箱有無漏水聲?

  10、衛生間、廚房內是否有地漏,坡度是否對頭,絕不能往門口處傾斜,不然水要流進居室內。

  11試一下房屋內所有的開關、插座及總電閘有無問題?各種電路、閉路電視、電話插座的位置等,也應仔細了解。30%的火災是由于電氣事故引起的,這與電氣線路的設置有相當的關系。為了用電的安全和方便,國家出臺了《住宅設計規范》,規定每套住宅回路數不宜少于5個。增加回路可以保證電線的使用壽命,減少短路火災事故的發生。

  12、頂棚有無水漬?裂痕?如有水漬,說明有滲漏之嫌。如果你是住頂層房子的住戶,那么觀察一下頂層是否滲漏是絕不能忘記的。

  13、供水管的材質?目前大部分供水管采用銅管。銅管可安全使用50年。銅可以抑制細茵生長,增長水中的銅含量,有益健康。

  14試煤氣熱水器開關是否妥當?

  15、居室、客廳各種管線是否外露?是否有管線穿過?因為有較多管線穿越居室,會造成裝修困難,也會造成視覺上的障礙,影響整體感。

  16、自來水水質怎么樣?注意區分市政水和小區自供水。

  17、墻身、頂棚樓板有無特別傾斜?彎曲?起浪?隆起或凹陷的地方?最簡單的辦法是拿手電筒照射墻面和頂棚,有無凹凸一眼就能看出來。

  18、檢查屋內是否清潔?有無殘留建筑垃圾?查看所有可以拆開的空間內是否有垃圾?

  19、要求開發商出具該樓盤的竣工備案表和測繪單位實測面積明細表。

  收樓日應帶裝備

  1、帶有日期顯示功能的相機一部,以便拍下有問題之處作為憑證。

  2、紙筆,即時記下發現的問題。

  3、易貼便條一疊,寫下問題所在及維修意見,貼在出現問題的地方,以便維修人員查找。

  4、扁型三插頭小電器一個(如電吹風、電須創等),插入屋內各個電源插座檢查電源是否已全部接通。

  6、售樓說明書,邊看邊對照著廚房、浴室等附送的設備是否合符發展商當初的承諾。

  7、請有收樓經驗的朋友同行,幫助提供意見,發現問題。

  第四篇

  收樓要驗哪些內容?

  --------面積、電氣、屋面、地面、裝修、結構、外墻一個都不能少購房面積

  從房屋交接的實踐來看,由于對商品房銷售面積的計算方法不甚了解,多數購房者只注重對房屋結構、裝修質量的驗收,而忽視對房屋面積的核實。實際上,房屋面積的大小不僅影響到最終產權,而且涉及房價,對購房者的經濟利益產生直接影響。所以核查所購房屋的銷售面積也是房屋驗收工作中的一個重要環節,應當引起購房者的高度重視。應該依據建設部最新頒布實施的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則(試行)》,對購房面積進行計算。

  電氣

  1、電氣線路安裝應平整、牢固、順直,過墻應有導管。導管連接必須緊密,鋁導線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時,連接點必須緊密、可靠,使管路在結構上和電氣連成整體并有可靠的接地;

  2、應按套(單元)安裝電表或預留表位,并有接地裝置;

  3、照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固,部件齊全,接觸良好,位置正確;

  4、各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠;

  5、電梯應能準確啟動運行、選層、平層、停層,曳引機的噪聲和震動聲不得超過規定值。制動器、限速器、報警器及其他安全設備應動作靈敏可靠;

  6、對電視信號有屏蔽影響的住宅,電視信號微弱或高層建筑遮擋及反射波復雜地區的住宅,應設置電視共用天線;

  7、配置有空調機、洗衣機、電冰箱、電子熱水器、電子燃氣灶、電子監控報警系統的高級住宅,應檢查所配電器設備能否正常運行,各類管線是否安全可靠;

8、配置有電話的住宅,應檢查電話線路是否如期開通,接聽效果是否和諧,電話費用是否已經清繳完畢。 另外還要驗水、衛、消防、配套設施等設備。

  屋面

  1、各類屋面均需排水暢通,無積水、不滲漏;

  2、平屋面應有隔熱保溫措施,三層以上房屋在公用部位應設置屋面檢修孔;

  3、陽臺和三層以上房屋的屋面應有組織排水,出水口、檐溝、落水管應安裝牢固,接口平密,不滲漏。

  地面

  1、面層與基層必須粘結牢固,不空鼓,整體平面平整,不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷。塊料面層(如柚木地板)應表面平整、接縫均勻順直,無缺棱掉角;

  2、衛生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求,不應有積水,不允許倒泛水和滲漏;

  3、木樓地面應平整牢固,接縫密合。

  驗樓經驗談

  一、土建工程的驗收 樓宇整體外觀不出現傾斜,房間內的梁、柱、墻無明顯的尺寸偏差(請帶上鋼卷尺);墻面、樓板面、天花等不出現明顯的裂縫;批蕩層不允許有龜裂縫、脫皮、起沙眼以及起泡等缺陷;門窗與墻身之間結合部的處理應平整,無缺棱掉角。

  二、給排水工程的驗收 1、 給排水管之間的接駁處無滲水,尤其是塑膠管的接駁位; 2、 所有水喉出水情況正常,抽水馬桶不漏水,水管無破裂,各接口處密封良好; 3、 廚房、衛生間、陽臺地面坡度足夠,地漏無阻塞,排水迅速; 4、 在廚、廁做泡水試驗24小時,無滲漏現象,其中:(1)地漏出墻管處不應有水滲出至外墻;(2)不應有水從廚廁沿墻腳滲到廳、房墻面、墻腳;(3)上層住戶廚廁、陽臺內的水不應滲下至您家相應的天花(特別要檢查天花燈座、豎管口周圍);(4)屋面下的天花和墻角、墻面(尤其是窗周圍)不應有雨水滲入的痕跡(在大雨過后兩天內來檢查為宜);

  三、照明用電工程的驗收 1、 檢查房內電源總開關和漏電保護裝置的靈敏度(一般是以按動電器自有的檢測鈕觀察保護器能否工作為準); 2、 檢查戶內電線鋪設走向是否合理與美觀; 3、 三線插座是否已安裝接好地線; 4、 燈具開關正常,插座可通電(不防帶上可充電剃須刀等物來試驗); 5、 門鈴、報警系統工作正常;

  四、裝修工程的驗收(包括衛生潔具) 1、 木地板、瓷磚、窗臺大理石等無裂縫和色差,平整無空鼓(小錘敲起來不空洞); 2、 墻面、天花乳膠漆或白灰色澤正確、均勻,面層無剝落現象; 3、 無木地板、地瓷磚時,水泥地面應大致平整; 4、 鋁合金或鋼木門窗應安裝平正牢固,無扭曲變形,開關靈活,配件齊全,尤其是窗戶和陽臺落地玻璃門的安裝.要驗收的細項實在非常多,買家在驗樓時最好請專業人士協助,而且問題又并非一次便能看出,因此,驗多幾次亦無妨。

  2 購房人在接到入住通知后,應做些什么?

  2.1 可按通知上約定的日期前往收房,收房時,首先檢查房地產商提供的文件是否符合上述要求,《竣工備案表》上有沒有建委同意備案的章(竣工備案已改由建委工程質量管理處負責),然后對要接收的房屋進行實地驗收。

  2.2 在與房地產商交接鑰匙前應注意以下問題:

  2.2.1 檢查入住的房屋是否是自己所購買的房屋,如與購房合同、附件及補充協議不符住前要向房地產商提出,重新核對并進行更換;

  2.2.2 面積發生誤差應在入住前根據合同的約定向房地產商提出自己的主張;

  2.2.3 自己對房屋質量進行檢查,如發現結構問題,應在入住前向房地產商提出,并向有關部門反映;如發現非結構性問題,應和房地產商交接時如實做好書面記錄,并要求房地產商書面承諾在一定的期限內進行維修;

  2.2.4 按購房合同、附件及補充協議的約定對房屋內的設備進行清點,檢查水、電、氣、熱等設備完好程度及使用狀況,如有不符或缺損,應在交接時要求房地產商在交接清單上注明,并要求房地產商書面確認具體更換和配齊的日期;

  2.2.5 對房地產商提供的物業交付核驗單或交屋單中無法確定的事項,應注明“暫不清楚”或“無法認定”,并由雙方在注明處簽字或蓋章。

  3 不符合交房條件下,購房人應做些什么?

  3.1 對于房地產商交房不符合交房條件,很多購房人并不采取行動,天真的認為房地產商違約了就理所當然會按合同約定進行賠償或解除合同,但現實完全不是那么回事,權利是要靠自己主張的,如果購房人不提出、不主張,甚至以為先住進房子再說,卻不知道自己的這種做法已放棄了自己的權利,等于默認了房地產商的違約行為。

  3.3.6 房屋主體結構不合格或存在嚴重質量問題的;

  3.3.7 面積誤差比絕對值超過3%的;

  4 收房時要注意房屋的保修期

  4.1 建設部的《商品房銷售管理辦法》第三十三條:“房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算?!?

  4.2 關于保修期的長短,依據《商品房銷售管理辦法》第三十三條:“商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向房地產商出具的質量保修書約定保修期的存續期;存續期少于《規定》中確定的最低保修期限的,保修期不得低于《規定》中確定的最低保修期限?!币虼朔康禺a商對購房人負有保修責任,但實際真正承擔保修工作的是建設工程承包單位,保修期是以建設工程承包單位對房地產商承諾的時間為基礎的。該條里說的《規定》,是《商品房銷售管理辦法》第三十二條注明的《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》,而該《規定》第六條講明:“國家對住宅工程質量保修期另有規定的,保修期限按照國家規定執行?!?

  4.3 那么依據國務院的《建筑工程質量管理條例》第四十條規定:在正常使用條件下,建設工程的最低保修期限為:

  4.3.1 基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程,為設計文件規定的該工程的合理使用年限;(注:該年限可能會達到樓宇的使用年限。)

  4.3.2 屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏,為5年;

4.3.3 供熱與供冷系統,為2個采暖期、供冷期;

  4.3.4 電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程,為2年;

  4.3.5 其他項目的保修期限由發包方與承包方約定;

  4.3.6 建設工程的保修期,自竣工驗收合格之日起計算;

  4.4 因此,筆者認為說:“建設工程的保修期,自竣工驗收合格之日起計算”更為準確。即使房地產商和購房人約定保修期從交付使用日起算,他們很可能會減去房屋竣工驗收合格到交付之間的時間,買尾房或現房的購房人,收房時一定要注意保修期的時限,避免錯過保修時間。

  5 對目前北京市房地產商交樓時的若干行為剖析

  5.1 以各種借口強迫購房人委托他們或他們委托的公司代辦房產證,強行“代收”契稅和公共維修基金

  5.1.1 基本對策--購房人有權拒絕。

  5.1.2 根據我國《合同法》和《消費者權益保護法》的規定,房地產商只能按和購房人簽訂的購房合同中約定的交房條件交房,而不能利用自己交房時掌握鑰匙的有利地位脅迫購房人接受自己單方面提出的附加條件,如因其單方面增加購房人不能接受的條件影響交房,必須承擔延期交房的違約責任,并向購房人支付違約金。

  5.1.3 《中華人民共和國稅收征收管理法》第二十九條明確規定:“除稅務機關、稅務人員以及經稅務機關依照法律、行政法規委托的單位和人員外,任何單位和個人不得進行稅款征收活動?!钡侥壳盀橹?,北京市地稅局只委托過北京國土資源和房屋管理局代征契稅

網友發表評論
  • 昵稱:驗證碼:驗證碼

2014-12-04 19:04:06 發表21452 IP:101.254.19.52

簡直是奇聞笑談。養著監理和技術人員是吃的。

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